De Stijgende Prijzen van Grond voor Datacentra: Spanje Wordt Een Sleutelspeelster in de Tech Oorlog

In de tweede helft van 2025 is de wereldwijde markt voor grondbestemming voor datacentra geëxplodeerd. De prijzen hebben recordniveaus bereikt en wat vroeger werd gezien als een reguliere industriële onroerend goed, is nu de nieuwe munt van digitale groei. Grote technologiebedrijven, van AWS en Microsoft tot Google, Oracle en Meta, concurreren om grond met directe toegang tot energie en connectiviteit – essentiële elementen naarmate de vraag naar rekenkracht voor kunstmatige intelligentie, gaming en financiële diensten toeneemt.

Spanje Betreedt het Toneel

Ook de Spaanse markt blijft niet achter. In en rond Madrid, met name gebieden zoals San Sebastián de los Reyes, Alcalá de Henares en Getafe, stijgen de prijzen van logistieke grond aanzienlijk door de belangstelling vanuit techgiganten en investeringsfondsen. Ook Barcelona, Valencia, en nabijgelegen gebieden van Zaragoza trekken aandacht vanwege hun goede connectiviteit, concurrerende kosten en vorderingen in milieutoestemmingen.

Volgens bronnen binnen de sector zijn de vierkante meter prijzen voor datacentra in bepaalde delen van Madrid met meer dan 35% jaar-op-jaar gestegen, terwijl de beschikbaarheid van grond met toegang tot elektriciteitsstations drastisch is afgenomen. Dit fenomeen is niet uniek voor Spanje: het gebeurt ook in steden als Frankfurt, Virginia, Texas, Singapore en Johor (Maleisië).

Energie, Vergunningen en Glasvezel: De Nieuwe Knelpuntfactoren

In 2025 wordt de waarde van grond voor datacentra niet alleen gemeten in hectaren, maar in beschikbare kilowatt. In gebieden waar netwerken onder druk staan, zoals in Frankfurt of het noorden van Virginia, wordt grond nabij elektriciteitsstations, zonneparken of waterkrachtcentrales tot vier keer zo duur als 18 maanden geleden.

Bovendien geven ontwikkelaars prioriteit aan gebieden met een snelle vergunningverlening, toegang tot water voor koeling en directe connectiviteit met donkere glasvezelnetwerken of koppelpunten. Norenland, met name Zweden, Finland en nu Noorwegen, trekt ook hyper-schaal bedrijven aan die zich richten op duurzaamheid en efficiëntie.

Madrid en Lissabon: Opkomende Hoofdsteden voor de Europese Cloud

In het Europese landschap wint Madrid terrein als de belangrijkste datahub in Zuid-Europa, concurrerend met steden als Parijs, Dublin en Amsterdam. De aantrekkingskracht van Spanje ligt in de balans tussen energiekosten, een gunstig klimaat, toegang tot onderzeese kabels en wetgeving die steeds gunstiger wordt voor dit soort infrastructuren. Lissabon begint ook operaties aan te trekken die verband houden met landbanking voor de ontwikkeling van datacentra met een focus op Latijns-Amerika en Afrika.

De Spelers Achter de Groei

• Hyper-s chaal spelers zoals AWS, Microsoft, Google en Oracle sluiten meerjarige overeenkomsten voor grond en energie, vaak jaren voordat ze daadwerkelijke capaciteit nodig hebben. Ze vertegenwoordigen momenteel meer dan 60% van de wereldwijde grondacquisities voor datacentra.
• Technologische REITs zoals Digital Realty, Equinix en CyrusOne breiden hun portfolios uit naar secundaire markten op zoek naar hogere rendementen, terwijl traditioneel vastgoed stagneert.
• Infrastructuur- en private equity-fondsen investeren in ‘greenfield’ ontwikkeling, waardoor projecten worden versneld in ruil voor hogere kapitaalrendementen.

Een Nieuw Modell: Eerst Energie, Dan Grond

Een van de grote veranderingen in de sector in 2025 is de omkering in de overeenkomsten: gronden worden niet meer gekocht om daarna energie te zoeken, maar de transacties worden gesloten zodra de elektrische aanvoer is gegarandeerd. Langetermijnenergiecontracten (PPA), nettoegang en hernieuwbare stimulansen zijn de echte ‘paspoorten’ voor het verwerven van grond.

In Spanje wordt deze aanpak al toegepast in projecten in Guadalajara, Aragón en Andalusië, waar ontwikkelaars directe allianties zoeken met bedrijven als REE en Iberdrola of Naturgy.

Impact op Ontwikkelaars, Investeerders en Overheden

• Voor ontwikkelaars worden de marges op grond smaller, maar dit wordt gecompenseerd met snelle verkopen zodra de vergunningen zijn verkregen. Allianties met nutsbedrijven en overheden zijn essentieel om te concurreren.
• Voor investeerders zijn datacentra een core asset geworden ten opzichte van dalende rendementen in kantoren, retail of woningbouw.
• Voor overheden is het versnellen van procedures en het waarborgen van een schone energielevering een strategische prioriteit geworden om technologische investeringen aan te trekken.

Wat te Verwachten in de Rest van 2025

• Spanje en Portugal: Met verbeterende infrastructuren en toegang tot onderzeese kabels zijn ze cruciaal voor zuid-atlantische en mediterrane connectiviteit.
• Chili en Colombia: Verschijnen als belangrijke toegangspunten voor Amerikaanse clouds in Latijns-Amerika.
• Zuid-Afrika en Nigeria: Beginnen vastgoedbewegingen te registreren gerelateerd aan de opkomst van de Afrikaanse cloud.
• Azië-Pacifiek: Maleisië, de Filippijnen en Thailand profiteren van de overbelasting van Singapore.

Conclusie

In de tweede helft van 2025 geldt: wie het grond- en energiepaar beheert, beheerst de toekomst van data. Grond voor datacentra is een geostrategisch wapen geworden in het tijdperk van kunstmatige intelligentie, en Spanje, met zijn logistieke, energetische en regelgevende potentieel, staat al op het wereldtoneel.

De cloud heeft stabiele grond nodig. En die grond wordt steeds duurder.