De Europese race om datacenters te ontwikkelen krijgt een belangrijk ingrediënt tekort: ruimte met beschikbare energie. In dit kader heeft logistieke vastgoedreus Prologis besloten een zet te versnellen die tot voor kort vooral weggelegd was voor gespecialiseerde ontwikkelaars: bestaande logistieke complexen ombouwen tot datacenters. Het bedrijf onderzoekt momenteel de transformatie van 11 activa en plaatst deze beweging binnen een ambitieus plan dat tot 20 projecten in Europa tussen 2028 en 2030 omvat, met een geschatte investering van tussen 7 en 8 miljard euro.
Deze verschuiving is niet gering. Prologis speelt al jaren in een league waar bezettingsgraad, locatie en contractrotatie bepalen. Nu wil het een technologische dimensie toevoegen die in de vastgoedinvesteringswereld wordt gezien als één van de meest rendabele en defensieve: de kritieke infrastructuur die de cloud, AI en digitaal verkeer ondersteunt.
Elf activa onder de loep: behouden of slopen?
Volgens het bedrijf is het proces niet simpelweg ‘servers plaatsen in een gebouw en klaar’. Prologis beoordeelt activo per actief of het bestaande gebouw geschikt is of dat sloop en nieuwbouw nodig zijn. Centraal in deze beslissing staan twee vragen die nu de discussie over datacenters in Europa domineren: Is er voldoende stroomcapaciteit? Kan dat op tijd geregeld worden?
In Spanje werkt het bedrijf al aan een potentieel project en erkent dat de ontwikkeling van nieuwe datacenters afhankelijk is van het eerst veiligstellen van de energievoorziening voor de eindklant. Tegelijk onderhoudt het gesprekken met hyperscalers voor de opbouw van ‘turnkey’ projecten, een formule waarmee grote operators sneller de markt kunnen betreden waar de beschikbaarheid van grond, energie en vergunningen een knelpunt vormen.
De logica is eenvoudig: een datacenter is niet meer slechts een ‘speciaal vastgoedactivum’; het is een faciliteit met zeer concrete technische vereisten — energie, redundantie, koeling, connectiviteit — en met strakke tijdschema’s waar uitlooptijden enorme contracten kunnen kosten.
Een veeleisende markt: energie bepaalt het tempo
De ambitie van Prologis komt op een moment dat de Europese vraag de druk op de infrastructuur van elektriciteit opvoert. CBRE schat dat in dit jaar meer dan 750 MW aan datacentercapaciteit wordt toegevoegd in Europa en verwacht dat het beschikbaarheidspercentage eind 2026 daalt tot een historisch minimum van 6,5%, door toenemende vraag en knelpunten in het netwerk.
Met andere woorden: zelfs wanneer er geld en operators klaarstaan om te investeren, is de feitelijke limiet de beschikbare aansluitingscapaciteit en energievoorziening. Daarom wordt het herbestemmen van bestaande assets aantrekkelijker: als een logistiek complex gunstig ligt, goede toegangen heeft en over bepaalde infrastructuur beschikt, kan de overstap naar datacenters de doorlooptijden verkorten — mits de energievoorziening meevalt.
Waarom doet Prologis dit: diversificatie en ‘upgrade’ van portefeuillestructuur
Het beweegredenen is ook gebaseerd op hun cijfers. Prologis opereert met een zeer hoge bezettingsgraad: 95,3% in 2025, tegenover 93,5% vorig jaar. Aan het eind van het jaar rapporteerde het bedrijf omzet van 8,79 miljard dollar (7,34 miljard euro) en waardeerde de portefeuille op 98,7 miljard dollar (82,4 miljard euro). In 2025 werd bovendien een record bereikt met 69,5 miljoen vierkante meter verhuurde ruimte, een cijfer dat volgens CEO Daniel S. Letter het bedrijf een sterke impuls geeft voor 2026.
Hiermee in gedachten wordt de overstap naar datacenters gezien als een manier om de waarde van goed gelegen logistieke activa te maximaliseren en te diversifiëren richting een vastgoedtype met andere dynamiek: langere contracten, minder klanten van grotere schaal en een markt waar de combinatie van grond en energie het verschil maakt.
In Europa omvat Prologis meer dan 23 miljoen vierkante meter en meer dan 1.000 activa. Globaal heeft het bedrijf een portefeuille van 120 miljoen vierkante meter verspreid over 20 landen. Dit geeft voldoende schaal om ‘verborgen pareltjes’ te vinden — locaties die door hun ligging en voorzieningen beter in de datamanagementwereld passen dan in de traditionele distributie.
Spanje op de radar: Madrid, Barcelona en Aragón als knooppunten
De interesse in Spanje is geen toeval. Het land is geëvolueerd van een perifere markt tot een van de Europese hotspots voor datacenters, met Madrid, Barcelona en Aragón als belangrijkste focusgebieden. Deze lijst is niet alleen gebaseerd op vraag; ook connectiviteit, beschikbaarheid van industriegroen, zakelijke ecosystems en vooral energievoorziening spelen een rol.
Daarnaast schetst de brancheorganisatie Spain DC investeringsverwachtingen van tot wel 8 miljard euro tot 2026, met een potentieel totaal van 58 miljard euro voor 2030 bij een doorzettingsvermogen in segmentgroei. Het feit dat een toonaangevende logistieke speler wil participeren in de waardeketen is niet verrassend: datacenters worden steeds meer erkend als ‘nationale infrastructuur’, en elke nieuwbouw brengt indirect werk, industriële contracten, diensten en netwerken met zich mee.
Prologis heeft al een stevige aanwezigheid in Spanje, met posities in Madrid, Barcelona en Valencia, en toont interesse om uit te breiden naar regio’s zoals A Coruña, Valladolid en Málaga. Deze aanpak van spreiding kan een voordeel zijn in een markt waar datacenters overwegen verder te kijken dan traditionele locaties en zoeken naar nieuwe gebieden met minder congestie en groeikansen.
Tussen kansen en beperkingen: de uitdaging van logistiek naar technologie transformeren
Het ombouwen van gebouwen tot datacenters is geen cosmetische operatie. Het vereist het herontwerpen van de infrastructuur, herzien van de belasting, beveiliging, toegang, koeling en connectiviteit, en onderhandeling met energieleveranciers en overheden. Daarom baseert Prologis haar strategie op een voorzichtige aanpak: elke asset zorgvuldig analyseren en eerst klanten veiligstellen voor de bouw, vooral bij turnkey projecten voor grote operators.
In essentie weerspiegelt deze strategie een veelgehoorde industrievisie: Europa wil meer datacenters, maar kan dat niet snel genoeg realiseren door tekort aan elektriciteit en netwerkcapaciteit. Wie over geschikte locaties en gegarandeerde energie beschikt — of de capaciteit heeft om die snel te realiseren — krijgt een grote voorsprong. Prologis probeert dit te benutten door haar logistieke portefeuille te vertalen in technologische activa met hoge waarde, in de kritieke periode van 2028 tot 2030.
Veelgestelde vragen
Waarom wil Prologis logistieke complexen ombouwen tot datacenters?
Omdat de markt voor datacenters in Europa groeit en de beschikbaarheid van locaties met voldoende energie beperkt is. Voor een grote eigenaar van logistiek vastgoed biedt herbestemming kansen om de winstgevendheid te verhogen en de portefeuille te diversifiëren naar digitale infrastructuur.
Wat betekent een ‘turnkey’ datacenter voor hyperscalers?
Het betekent dat de ontwikkelaar het datacenter volledig ontwerpt en oplevert volgens de specificaties van de eindklant (aangeboden capaciteit, redundantie, beveiliging, koeling en connectiviteit), waardoor doorlooptijden en risico’s worden verminderd.
Waarom worden Madrid, Barcelona en Aragón beschouwd als belangrijke datacenterknoppen in Spanje?
Omdat deze regio’s voldoen aan vraag, goede connectiviteit en een gunstig ecosysteem bieden. Daarnaast maken beschikbaarheid van industriegroen en infrastructuurplanning het mogelijk nieuwe projecten te lanceren, hoewel energie nog steeds een beperkende factor is.
Wat belemmert momenteel de groei van datacenters in Europa?
De belangrijkste knelpunten zijn netwerkknelpunten en de beschikbaarheid van energie. Hoewel de vraag snel toeneemt, is het verbinden en garanderen van voldoende stroom aanvankelijk complexer, wat de vrije marktcapaciteit beperkt.
via: ejeprime en prologis