De wereldwijde datacenterindustrie heeft een symbolische en economische grens overschreden, wat een beter inzicht geeft in de richting waarin de digitale infrastructuur zich beweegt. Volgens het nieuwe rapport 2026 Data Center Marketplace van Colliers bedroeg de wereldwijde investeringen in datacenters in 2025 meer dan 580 miljard dollar, een stijging van 27 % ten opzichte van het jaar daarvoor, en voor het eerst meer dan de 540 miljard dollar die werd besteed aan nieuwe olieproductie. Colliers wijst vooral op de druk van Kunstmatige Intelligentie (AI) als een belangrijke drijfveer, met 445 miljard dollar afkomstig van technologiebedrijven.
Deze cijfers vallen niet alleen op door hun omvang. Ze weerspiegelen ook een veel diepergaande verandering: datacenters zijn geëvolueerd van relatief voorspelbare technologische vastgoedactiva naar grote energie-infrastructuren, kapitaalintensief en afhankelijk van de beschikbaarheid van elektriciteit, gesupport door steeds agressievere financieringscycli. Het Colliers-rapport vat dit samen als een structurele verandering, waarbij de business niet langer alleen wordt bepaald door vraag, maar ook door de markten die in staat zijn projecten te financieren, te electrificeren en uit te voeren binnen redelijke termijnen.
AI drijft de uitgaven op, maar verandert ook de spelregels
Achter deze nieuwe cyclus staat vooral Kunstmatige Intelligentie. Het rapport stelt dat de groei van AI-ladingen het gemiddelde projectformaat verhoogt, de densiteitseisen versterkt en het herontwerp van digitale campusconstructies noodzakelijk maakt. In Noord-Amerika bereikte de absorptie in 2025 15,6 GW, het dubbele van 2024, terwijl meer dan 90 % van de nieuwe capaciteit werd verhuurd nog voordat deze in gebruik was genomen. Dit betekent dat de markt niet zomaar overmoedig bouwt, maar dat de vraag sneller groeit dan de daadwerkelijke capaciteit om te leveren.
Ditzelfde fenomeen dat de investeringen stimuleert, verhoogt ook de risico’s. Colliers waarschuwt dat het gemiddelde project inmiddels 40 % groter is dan een jaar geleden en dat de bouwkosten fors doorstijgen. Het rapport schat dat de bouwkosten in 2025 met meer dan 45 % zijn gestegen. Veel nieuwe projecten besteden tussen 40 % en 50 % van hun totale budget aan elektriciteitsinfrastructuur. Energie is dus niet langer slechts een onderdeel van het datacenter: het is de bepalende factor geworden voor de economische levensvatbaarheid ervan.
Dit verschuiving verklaart waarom steeds meer ontwikkelaars spreken over transformatorstations, energieopwekking achter de meter, aardgas of kleine modulaire reactoren, bijna met dezelfde vanzelfsprekendheid waarmee vroeger over racks, glasvezel of koeling werd gesproken. De concurrentie wordt steeds meer bepaald door de zekerheid van beschikbare capaciteit, niet alleen door locatie.
De grootste knelpunten liggen niet meer in de grond, maar in het netwerk
Een van de meest opvallende data uit het rapport is dat nutsbedrijven hun voorwaarden voor aansluiting verscherpen. In verschillende belangrijke markten in de Verenigde Staten liggen de vereiste reserveringsbedragen voor elektriciteitscapaciteit al tussen de 25 en 75 miljoen dollar per project, vaak zonder teruggave totdat de aansluiting daadwerkelijk is gerealiseerd. Colliers waarschuwt dat de doorlooptijden voor het verkrijgen van die aansluitingen inmiddels zijn opgelopen tot 12 of 18 maanden, en in gebieden met grote druk kunnen deze zelfs nog langer zijn.
Dit leidt tot een geografische herverdeling van de vraag. Hoewel de rijpe markten hun aantrekkingskracht behouden, verschuift een deel van de groei naar locaties waar meer ruimte is om vermogen, vergunningen en grond te verzekeren. Het rapport benadrukt dat de klassieke onderverdeling in primaire, secundaire en opkomende markten vervaagt, omdat kapitaal meer waarde hecht aan de uitvoeringscapaciteit dan aan de historische marktlabels. Zo groeide Columbus met 126 % op jaarbasis en overschreed al een gigawatt aan gecommitteerde capaciteit, terwijl Dallas-Fort Worth in 2025 1.137 MW opnam en zijn rol als grote expansiehub versterkte.
Tegelijkertijd neemt de lokale oppositie toe. Colliers meldt dat sinds 2023 meer dan 64 miljard dollar aan datacenterprojecten in de Verenigde Staten zijn vertraagd of geblokkeerd, en dat meer dan 142 belangengroepen in 24 staten actief proberen nieuwe faciliteiten te beperken of te reguleren. Elektriciteitskosten, waterverbruik, geluidsoverlast en landgebruik worden politieke factoren van grote invloed.
Meer schuld, meer private financiering en meer vragen over rendement
De andere pijler van deze nieuwe cyclus is financiering. Colliers meldt dat hyperscalers in 2025 meer dan 120 miljard dollar aan schuld hebben uitgegeven om de groei van AI-infrastructuur te ondersteunen. Tegelijkertijd levert de private kredietsector nu tussen de 60 % en 75 % van het kapitaal in de vroege ontwikkelingsfases, wat projecten versnelt maar ook het risico vergroot doordat financieringsstructuren minder transparant en gereguleerd zijn dan traditionele banken.
Daar beginnen ook de waarschuwingen te klinken. Moody’s heeft deze maand gewaarschuwd dat agressieve uitgaven kunnen leiden tot overbouw en zwakkere rendementen, vooral als de vraag niet snel genoeg groeit of als inkomsten vertraging oplopen. De kredietbeoordelaar verwacht dat de uitgaven van Amerikaanse hyperscalers in 2026 rond de 700 miljard dollar kunnen liggen—een gigantisch bedrag dat niet alleen groei, maar ook de financiële duurzaamheid van het model in vraag stelt.
Dit betekent niet dat de cyclus abrupt zal stoppen. Het wijst wel op een genuanceerdere realiteit: AI brengt datacenters op een strategisch wereldniveau, maar het wordt ook duurder, complexer en afhankelijker van energie, regelgeving en kapitaalmarkten. De grote vraag voor 2026 is niet of er vraag zal zijn, maar welke operators hun plannen kunnen omzetten in daadwerkelijk geleverd vermogen zonder te verdrinken in kosten, vertragingen of schuld.
In dit speelveld concurreert het datacenter niet meer enkel met andere vastgoed- of technologische activa, maar ook met grote energiesystemen, industriële ketens en een digitale economie die haar kracht steeds meer meet in elektriciteit, land, schulden en uitbreidingscapaciteit.
Veelgestelde vragen
Hoeveel werd er geïnvesteerd in datacenters in 2025 volgens Colliers?
Colliers schat dat de wereldwijde investering in datacenters in 2025 meer dan 580 miljard dollar bedroeg, een stijging van 27 % ten opzichte van 2024 en meer dan de wereldwijde uitgaven voor nieuwe olieproductie.
Waarom leidt AI tot een toename van investeringen in datacenters?
Omdat het trainen en inzetten van AI-modellen meer capaciteit, hogere elektrische dichtheid, geavanceerdere koeling en meer beschikbare energie per campus vereist. Hierdoor groeien zowel de omvang als de kosten van de projecten.
Wat is tegenwoordig de grootste uitdaging bij het bouwen van nieuwe datacenters?
De beschikbaarheid van elektriciteit. Colliers benadrukt dat energievoorziening en aansluitingsgraad nu meer wegen dan locatie, met nutsbedrijven die in verschillende markten reserveringsbedragen van 25 tot 75 miljoen dollar per project vragen.
Bestaat het risico op overinvestering in AI-gerelateerde datacenters?
Ja. Moody’s waarschuwt dat de grote uitgaven kunnen leiden tot overcapaciteit en lage rendementen, vooral als de vraag, inkomsten of financiering niet snel genoeg volgen op de geplande uitrol.
vía: colliers