De Onstuitbare Expansie van Datacentra in Europa: Madrid in de Schijnwerpers

De onstuitbare groei van datacentra is niet langer een fenomeen dat uitsluitend beperkt is tot de grote Amerikaanse “triangles”. In 2025 is de race om grond en megawatt voor AI, cloud en HPC aan het hervormen van de kaart in Europa, waarbij Madrid met kracht opklimt naar de wereldwijde top. Wat slechts een aantal jaren geleden het terrein was van Frankfurt, Londen, Amsterdam, Parijs en Dublin (de klassieke “FLAP-D”), heeft zich uitgebreid naar München, Berlijn, Warschau, Milaan, Zürich en Marseille, en – steeds zichtbaarder – naar Madrid, Lissabon/Sines, Barcelona en Turijn. Het patroon herhaalt zich: waar er beschikbare energie, kernvezels en een pro-business administratie zijn, stijgen de grondprijzen.

Waarom de “knelpunt” in Europa niet de grond, maar de megawatts zijn

De vraagcijfers spreken boekdelen: racks van 50–80 kW worden de norm voor AI-clusters, en de fasen van nieuwe campussen worden gemeten in tientallen of honderden MW. In deze context betekent het hebben van een perceel zonder gegarandeerde elektrische capaciteit niets. Operators geven prioriteit aan locaties met uitbreidbare onderstations, nabijgelegen transportlijnen en een hernieuwbare mix die, naast het verlagen van kosten op langere termijn, helpt bij het voldoen aan ESG-vereisten.

Hier heeft Europa het spel veranderd: landen met een hoge penetrating hernieuwbare energie en ruimtes buiten de stedelijke kern concentreren zich vandaag de dag op de pipeline. Spanje en Portugal springen in het oog dankzij hun wind-zonne mix en nieuwe onderzeese kabels die routes toevoegen en latenties verlagen, terwijl Italië aan invloed wint in het noorden (Turijn, Milaan), Polen zich positioneert als een access point naar de Baltische Zee en Oekraïne, en Frankrijk zijn invloed uitbreidt van Parijs en Marseille naar knooppunten nabij waterkracht corridors.

Madrid: Van Alternatief naar Hoofdrol

Madrid is niet langer een strijd om een symbolische aandelenpiekkamp; de stad groeit uit tot een ontmoetingspunt voor hyperscale, colocation en privé-cloud providers. De hoofdstad biedt verschillende beslissende factoren:

• Energie en schaalbaarheid: toenemende elektrische capaciteit met uitbreidingsmogelijkheden, gecombineerd met hernieuwbare energie.
• Connectiviteit: kern-backbones, aanwezigheid van neutrale punten en nieuwe onderzeese kabels die via het noorden (Cantabrico) en de Middellandse Zee de routes naar de VS, LatAm, Noord-Afrika en het Midden-Oosten verbeteren.
• Regionale latentie: lage latentie met Iberia, zuid-Frankrijk, Marokko/Algerije en goede verbindingen naar Parijs, Frankfurt en Milaan.
• Talent en ecosysteem: een groeiend netwerk van providers, integratoren en SRE/MLOps-teams die nodig zijn voor het beheer van hoogwaardige IA.

Het effect op de technologische vastgoedmarkt is zichtbaar: percelen in perifere industriële zones hebben in waarde gewonnen, en transacties gerelateerd aan campussen – vaak met fasen van 50–100 MW – concurreren met traditionele industriële toepassingen. In tegenstelling tot andere steden begint Madrid met de voordelen van een reguleringsstabiliteit en de grootte van de binnenlandse markt, naast zijn historische rol als het financiële-hub van het schiereiland.

Verdere Groei: Europese Steden in Opkomst

• Frankfurt en Parijs behouden hun aantrekkingskracht, maar met beperkingen op nieuwe verbindingen in specifieke gebieden – elektriciteit is leidend.
• Londen blijft een referentie, hoewel sommige projecten zich verplaatsen naar gebieden met meer beschikbare elektrische capaciteit en betaalbaardere grond.
• Amsterdam heeft zijn moratorium met voorwaarden opgeheven; water-efficiëntie en energie zijn nu belangrijke filtercriteria.
• Dublin blijft beperkt door quota en een deel van de groei in Ierland richt zich op counties met een betere energietoevoer.
• Marseille consolideert zich als de Middelandszeedeur door de komst van kabels en haar rol als koppelingspunt naar Afrika en Azië.
• Milaan/Turijn en het noorden van Italië profiteren van de industrie en intra-Europese connectiviteit; Warschau groeit door zijn geopolitieke rol binnen de oostgrens van de EU.

De gemeenschappelijke deler is dezelfde: waar er megawatt en vezel zijn, stijgt de grondprijs. En als er ook hernieuwbare energie of water in de buurt is, vermenigvuldigt de aantrekkingskracht zich.

Sociale Effecten en Discussie

Net als in de VS leidt de herclassificatie van agrarische of industriële gronden naar digitale het grondwaardeverlies op en verhoogt het de belastinginkomsten, die diensten en infrastructuren financiert. Er zijn echter weerstanden: water, geluid, landschap en huisvesting zijn terreinen die scherp in de gaten moeten worden gehouden om spanningen met de gemeenschappen te voorkomen. De sociale vergunning rondom projecten weegt – en zal wegen – net zo zwaar als de stedelijke vergunning.

Wat Verandert Voor Bedrijven?

1. Colocation zal duurder worden in “alternatieve” markten. De bodem- en energiekosten stijgen; budgetten gaan omhoog.
2. Beoordeel land pipelines en uitbreidingsmogelijkheden; het is niet genoeg om te kijken naar de huidige datacenters, maar ook naar de komende 24–36 maanden.
3. ESG en reputatie zijn belangrijk: bouwen op agrarische grond vereist hernieuwbare energie, water efficiëntie en dialoog.
4. Latentie is belangrijk: Madrid, Marseille of Milaan brengen werknemers en klanten dichterbij; slim kiezen van de locatie verlaagt netwerk kosten.

In deze context is bare-metal — in plaats van high-density colocation — de kortste weg voor IA met hoogwaardige en direct toegankelijke hardware. Stackscale, bijvoorbeeld, biedt privé-cloud en bare-metal aan op gerespecteerde datacenters in Europa, zonder zelf datacenters te bouwen of te exploiteren.

Conclusie: Grond en MW’s Beveiligen is Strategie, Geen Logistiek

De expansie van datacentra herschrijft de vastgoedmarkt niet alleen in de VS, maar ook in Europa. Madrid is een van de voornaamste actoren geworden, in een golf die Columbus, Reno, Salt Lake City, San Antonio en Hillsboro in de VS volgt. In Europa vertaalt de gekte zich in prijsstijgingen, speculaties en geld voor vezel corridors, samen met een legitieme discussie over grond- en watergebruik.

Bedrijven moeten anticiperen: leveranciers met een pipeline van grond en megawatts zullen zegevieren; degenen die te laat komen, betalen meer of komen in de problemen. Voor Madrid is de kans dubbel: geografisch als hub voor IA, cloud en edge en sociaal, door omzetting van belastinginkomsten in opleiding, huisvesting en veerkracht voor de stad. De digitale economie wordt niet alleen gebouwd met servers, maar ook met vertrouwen.

Veelgestelde Vragen

Waarom is Madrid in 2025 een sleutelpunt voor datacentra?
De combinatie van beschikbare en schaalbare energie, goede connectiviteit en competitieve latentie naar Iberia, Europa en Noord-Afrika, maakt Madrid een hot-spot.

Welke Europese steden zien ook stijgende grondprijzen door datacentra?
Marsella/Provenza, Milaan/Turijn, Warschau en Zürich zien vergelijkbare effecten. In Spanje zijn Sines/Lissabon en Barcelona opkomende gebieden vanwege onderzeese kabels en hernieuwbare energie.

Hoe beïnvloedt de “grondkoorts” de kosten van colocation?
Hogere grond- en elektriciteitsprijzen zetten druk op het aanbod, wat leidt tot stijgende huren, zelfs in eerder betaalbare markten. Het is belangrijk om budgetten omhoog aan te passen en prioriteit te geven aan leveranciers met verzekerde grond en capaciteit.