De uitbreiding van datacenters voor Kunstmatige Intelligentie herschrijft een vaste norm in de Verenigde Staten: de 10-15 jaar huurcontracten die decennia lang de colocation- en hyperscale-sector ondersteunden. Volgens een rapport van Moody’s Ratings, gecoverd door de gespecialiseerde pers, tekenen hyperscalers steeds vaker kortere huurcontracten om zich beter aan te passen aan de levenscyclus van computing-hardware. De consequentie, waarschuwt het agentschap, is een toename in economisch risico dat niet altijd duidelijk zichtbaar is in de jaarstukken, vooral op het moment dat de capaciteit voor AI sterk groeit.
De industrie-logica achter kortere huurperioden is begrijpelijk: uitbaten vermindert de initiële investering en biedt meer flexibiliteit indien de technologie verandert. Het probleem, aldus Moody’s, is dat deze flexibiliteit mogelijk deels illusie is: veel contractvoorwaarden bevatten off-balance garanties die fungeren als een ‘parachute’ voor de eigenaar van het datacenter en die, in bepaalde scenario’s, kunnen uitgroeien tot potentieel significante kosten voor de huurder. In de praktijk kan een strategie die bedoeld is om CAPEX te vermijden, sterk gaan lijken op schuld, maar minder zichtbaar zijn voor de investeerder.
Het zorgwekkende mechanisme: Residual Value Guarantees
Moody’s richt zich op een instrument dat aan belang wint in contracten gerelateerd aan AI: de Residual Value Guarantees (RVG). Vereenvoudigd gezegd is een RVG een verbintenis om het verschil te dekken als de waarde van het activa (bijvoorbeeld een gespecialiseerd datacenter) lager is dan een afgesproken bedrag wanneer de huurder het contract opzegt, het voortijdig beëindigt of niet verlengt. Economisch gezien biedt het ontwikkelaars en financiers het vertrouwen dat zij infrastructuur van miljarden kunnen bouwen met een kortere huurtijd dan traditioneel gebruikelijk.
De spanning ontstaat wanneer de boekhouding niet “alle blootstelling” vastlegt. Binnen de Amerikaanse regels hangt het activeren van bepaalde passiva af van oordelen zoals of een verlenging “redelijkerwijs zeker” is. In AI-datacenters, waar hardwarecycli versnellen en strategieën binnen enkele jaren kunnen veranderen, kan de huurder argumenteren dat niet “redelijkerwijs zeker” is dat er verlengd zal worden. Dit kan in sommige gevallen betekenen dat verlengingsperioden en bijbehorende garanties buiten de verplichtingen in de jaarrekening blijven, ondanks dat de economische blootstelling reëel is.
Moody’s beschrijft dit effect als een “uitstel” van rapportage, waarbij officiële openbaarmakingen niet de volledige omvang van het langetermijn-risico laten zien.
$969 miljard toegezegd, en nog eens $662 miljard in afwachting
Wat deze technische discussie tot een markttoestand maakt, is de omvang. Volgens het agentschap is de waarde van toekomstige huurovereenkomsten voor hyperscalers in datacenters in 2025 fors gegroeid, tot $969 miljard. Meer dan twee derde — $662 miljard — betreft contracten die nog niet aangevangen zijn.
Moody’s geeft een eenvoudige, maar verontrustende benchmark: het deel van de nog niet in de jaarrekening opgenomen verplichtingen komt overeen met 113% van de meest recente gecorrigeerde schuld van deze groepen. Met andere woorden: als een aanzienlijk deel van deze contracten zich uiteindelijk als verplichtingen zou gaan manifesteren, kan de leverage en de cashflow die eraan gekoppeld is, ingrijpend wijzigen.
Het agentschap voorspelt een toename in gecorrigeerde schulden en cashuitstromen gerelateerd aan huurcontracten in de komende jaren. Hoewel de verwachte winstgroei mogelijk de klap dempt, waarschuwt Moody’s voor een belangrijke onzekerheid: het groeiscenario van AI en vooral de uiteindelijke winstgevendheid ervan blijven onduidelijk. Bij een tegenvallend scenario vermindert een grote portefeuille van huurcontracten de financiële en operationele flexibiliteit: een gehuurd datacenter kan niet worden verkocht of als onderpand gebruikt voor aanvullende financiering.
Huren nu, binnen twee tot drie jaar gebruiken
Een nog complexere dimensie is de tijdsfactor: veel van deze korte huurcontracten bestrijken activa die in aanbouw zijn of bijna starten. Met andere woorden, het hyperscaler tekent nu, maar neemt pas binnen twee of drie jaar het beheer over het activa. Tegen die tijd kunnen vraag, technologie, GPU-prijzen of zelfs de bedrijfsstrategie al gewijzigd zijn.
Moody’s koppelt deze onzekerheid aan de fysieke cyclus van AI: belangrijke componenten in deze datacenters hebben vaak een levensduur van vier tot zes jaar. Dit maakt de beslissing om te verlengen in feite een investeringsbesluit: verlengen betekent meestal herinvestering in hardware om competitief te blijven. Op dat moment kan de onderneming een heel ander AI-plan volgen dan bij de ondertekening van het contract de oorspronkelijke reden was.
Deze tijdsverschil roept de vraag op, een belangrijke ook voor eigenaars: als het contract kort is en verlenging onzeker, waarom voelen financiers zich dan comfortabel om zo’n gespecialiseerd activa te financieren?
Een voorbeeld dat het debat illustreert: SPV’s, korte leases en grote garanties
De discussie wordt nog complexer als de financiering via Special Purpose Vehicles (SPV’s) verloopt. In deze constructies financieren en bezitten externe investeerders het datacenter, waarna hyperscalers het huren. Het agentschap benadrukt dat dat soort langlopende huurcontracten, economisch gezien, sterk op schuld lijken, ongeacht hoe ze boekhoudkundig worden gepresenteerd.
Het Financial Times citeert bijvoorbeeld een casus van Meta in Louisiana, waarbij de potentiele garantie op residuale waarde tot wel $28 miljard kan bedragen. Dit voorbeeld illustreert het soort risico dat “onder de motorkap” kan blijven, verborgen in notities en probabilistische drempels, zonder dat het direct zichtbaar wordt als een verplichting op de balans. Moody’s vermeldt daarnaast dat zij zelf probabilistische beoordelingen zullen maken bij het evalueren van de kredietwaardigheid van deze bedrijven.
Wat moeten investeerders en analisten in de gaten houden?
De waarschuwing van Moody’s is niet enkel een boekhoudkundig advies: het is een uitnodiging om het AI-cyclus te bekijken door een financieel risicoperspectief. Als huurcontracten worden ingekort om hardware aan te passen, maar worden gecompenseerd met garanties en off-balance verplichtingen, dan verandert de vraag van “hoeveel CAPEX bespaar ik” in “welke toekomstige verplichtingen neem ik op, onder welke condities en met welk daadwerkelijke keuzerecord?”
Voor investeerders ligt de uitdaging in transparantie. Voor de markt van datacenters ligt de taak in het structureren: het bouwen van steeds meer gespecialiseerde activa voor AI vereist vertrouwen in contracten en krediet. Als dat vertrouwen is gebaseerd op garanties die niet eenvoudig zichtbaar zijn in de kernstatistieken, neemt het risico op misverstanden toe… en op plotselinge correcties als de omstandigheden veranderen.
Veelgestelde vragen
Wat voor financieel risico vormen korte huurcontracten voor AI-datacenters?
Ze verminderen de initiële investering, maar kunnen leiden tot belangrijke toekomstige verplichtingen (verlengingen, garanties, betalingen) die de financiële flexibiliteit beperken als de winstgevendheid van AI niet uitpakt zoals verwacht.
Wat is een Residual Value Guarantee (RVG) in een datacentercontract?
Het is een garantie dat de huurder het verschil dekt als de waarde van het activa lager is dan een afgesproken bedrag wanneer het contract wordt beëindigd of niet wordt verlengd, waardoor de verhuurder en financiers beschermd blijven tegen onzekerheden op de lange termijn.
Waarom kunnen sommige verplichtingen buiten de balans blijven?
Omdat, onder bepaalde boekhoudnormen, als de verlenging niet “redelijkerwijs zeker” wordt geacht, verlengingen en sommige garanties niet tot de huurlast worden gerekend, waardoor er een discrepantie ontstaat tussen het economische risico en de gerapporteerde passiva.
Wat moeten bedrijven letten bij het afsluiten van leasecontracten voor AI-datacenters die in aanbouw zijn?
Het werkelijke startmoment (over twee à drie jaar), de levensduur van hardware (vier tot zes jaar), scenario’s voor verlenging en bijbehorende garanties (zoals RVG’s), omdat de toekomstige beslissing vaak herinvestering en afstemming op het AI-plan vereist.